Coraz więcej biur do wyburzenia. Idą zmiany
Z warszawskiego rynku biurowego w trzecim kwartale 2025 roku zniknęło ponad 88 tys. m² powierzchni, a od początku roku już niemal 150 tys. m² – wynika z danych firmy doradczej JLL.
Eksperci zapowiadają, że proces przekształcania i wyburzeń budynków biurowych będzie postępował w kolejnych latach, a jego skutki odczują zarówno deweloperzy, jak i najemcy. JLL wskazuje, że w Warszawie przyspieszają zmiany funkcji nieruchomości biurowych. Mateusz Polkowski, szef działu badań i doradztwa w polskim i środkowoeuropejskim oddziale JLL, podkreśla, że skala wycofywanych nieruchomości wyraźnie rośnie, co świadczy o dużej dynamice rynku. Wspomina również, że w kolejnych latach podobne procesy obejmą Kraków i Wrocław, gdzie wiele starszych biurowców ustąpi miejsca inwestycjom mieszkaniowym.
Popyt na biura wciąż stabilny
W ciągu dziewięciu miesięcy 2025 roku popyt na warszawskie biura wyniósł około 490 tys. m², czyli o 2 proc. mniej niż rok wcześniej. Najaktywniejsze pozostają firmy technologiczne, produkcyjne oraz przedsiębiorstwa z sektora finansowego i usług biznesowych. Znaczącą rolę odgrywa również sektor publiczny, który coraz częściej lokuje swoje instytucje w nowoczesnych przestrzeniach biurowych.
Z analizy JLL wynika, że niemal 90 proc. podpisanych umów dotyczyło powierzchni mniejszych niż 2 tys. m², przy czym najczęściej wynajmowane są lokale do 500 m². Eksperci podkreślają, że ograniczona liczba nowoczesnych biur oraz niska nowa podaż powodują, iż dużym firmom coraz trudniej znaleźć wolne przestrzenie powyżej 1,5–2 tys. m². Dlatego wiele z nich decyduje się na renegocjowanie dotychczasowych kontraktów.
Łączna podaż biur w Warszawie na koniec września wyniosła 6,25 mln m². W trzecim kwartale do użytku oddano jedynie 3,5 tys. m², a w całym roku – niespełna 89 tys. m². Deweloperzy utrzymują wyjątkowo niski poziom aktywności. Obecnie budowanych jest 135 tys. m² nowej powierzchni, z czego 85 proc. zlokalizowano w centrum miasta. JLL prognozuje, że w czwartym kwartale 2025 r. zostanie ukończonych około 60 tys. m² nowych biur, a w całym 2026 roku powstanie zaledwie jedna trzecia tej wartości.
Spadek pustostanów, ale nierówny rozkład
Na koniec września wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 9,7 proc., co oznacza spadek o 1,1 punktu proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Rewizja danych oraz usunięcie z zestawień nieruchomości od dawna niewynajmowanych przyczyniły się do poprawy statystyk, szczególnie na Służewcu Przemysłowym, gdzie odsetek pustostanów zmalał do 18,8 proc.
W strefach poza centrum pustostany sięgają 12,1 proc., natomiast w samym sercu miasta – jedynie 6,9 proc. Eksperci JLL uważają, że planowane ukończenie 60 tys. m² nowych powierzchni może chwilowo odwrócić trend spadkowy, ale będzie to przejściowe zjawisko.
Różnice w czynszach pogłębiają się
Czynsze za najwyższej klasy biura w centrum Warszawy pozostały stabilne, a rynek w najbliższych kwartałach nie powinien zaskoczyć gwałtownymi zmianami. Ida Stankiewicz, szefowa działu reprezentacji najemców w JLL, ocenia, że segment najlepszych biurowców utrzymuje się w dobrej kondycji. "Dalej będziemy obserwować postępującą polaryzację stawek czynszowych i popytu pomiędzy najnowszymi, najnowocześniejszymi biurowcami w centrum Warszawy a obiektami starszymi, zlokalizowanymi w gorszych lokalizacjach, z gorszą komunikacją" – zaznacza Stankiewicz.
Zdaniem ekspertki, najemcy coraz częściej przenoszą się do lepiej skomunikowanych biurowców w centralnych dzielnicach, natomiast firmy poszukujące większych przestrzeni mogą mieć trudność ze znalezieniem odpowiednich ofert. W efekcie część z nich będzie zmuszona do przedłużania dotychczasowych umów lub renegocjacji warunków w istniejących lokalizacjach.
