Zakaz budowy domów. Nie postawisz nawet na własnej działce
Samorządy mają czas do końca czerwca 2026 r., aby przygotować tzw. plany ogólne, które zastąpią obecnie obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Zmiany mogą uderzyć w właścicieli gruntów – część działek zostanie objęta zakazem zabudowy, co w praktyce może obniżyć ich wartość. To właśnie z obawy przed nowymi regulacjami Polacy masowo występują do gmin o wydanie decyzji według dotychczasowych zasad.
Obawy dotyczą przede wszystkim możliwości utraty prawa do budowy domów jednorodzinnych. Nowe przepisy jasno zdefiniują tereny dostępne pod zabudowę, ale także te, gdzie w przyszłości ma ona zostać całkowicie wyłączona.
Niepewność rodzi również kwestia cen nieruchomości. Ograniczenie liczby dostępnych gruntów budowlanych po wejściu w życie nowych planów może spowodować zauważalny wzrost wartości działek w drugiej połowie przyszłego roku. Niektórzy prawnicy zwracają jednak uwagę, że tak dalekie ograniczenia w korzystaniu z prywatnej własności, wprowadzone bez rekompensaty, mogą budzić wątpliwości konstytucyjne.
Konsekwencje dla właścicieli nieruchomości
Najwięcej obaw budzi fakt, że wprowadzenie planów ogólnych pozbawi właścicieli nieruchomości możliwości skutecznego domagania się warunków zabudowy. Adwokat Maciej Górski, partner w kancelarii GPLF, w rozmowie z prawo.pl podkreślał, że obecnie taka możliwość istnieje. Jednak – jak zauważył – "Plan ogólny natomiast może tej możliwości pozbawić. I obok tego argumentu nie można przejść obojętnie, bowiem pozbawienie właścicieli nieruchomości możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy bez wątpienia powoduje w ich majątku szkodę, którą możemy wykazać. Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje w takiej sytuacji odszkodowania, a nawet je wyklucza. W tym właśnie można dopatrywać się niekonstytucyjności".
Według ekspertów takie zapisy rodzą ryzyko sporów sądowych i mogą doprowadzić do prób podważenia regulacji. Z kolei samorządy stoją przed poważnym wyzwaniem – przygotowanie planów ogólnych w zaledwie kilkanaście miesięcy to proces wymagający intensywnych konsultacji i analiz.
Presja czasu i skutki dla rynku
Samorządy będą musiały w rekordowym tempie dostosować dokumenty planistyczne, a mieszkańcy – zadecydować, czy będą walczyć o zabezpieczenie praw do zabudowy teraz, czy zdać się na niepewne przepisy w przyszłości.
Efektem tej sytuacji już dziś jest lawinowy wzrost liczby składanych w gminach wniosków. Właściciele gruntów kierują je masowo, chcąc zdążyć przed wejściem nowych zasad. To z kolei znacząco zwiększa obciążenie administracji i wydłuża czas oczekiwania na decyzje.
